Перевірка документів забудовника
Придбання квартири в новобудові майже завжди пов’язане з інвестуванням у майбутній об’єкт нерухомості. Незалежно від репутації забудовника, перед укладенням договору доцільно провести юридичну перевірку документів. Саме на цьому етапі можна виявити ризики, які у майбутньому можуть призвести до втрати коштів або суттєвої затримки введення будинку в експлуатацію. Якщо Ви замислюєтесь, як перевірити забудовника, професійна юридична перевірка дозволить прийняти обґрунтоване рішення ще до інвестування.
Навіщо перевіряти забудовника
Навіть відомі забудовники не застраховані від юридичних проблем. Наявність реклами, гарного офісу продажів чи активного будівництва сама по собі не свідчить про юридичну безпеку проєкту.
Перевірити забудовника необхідно насамперед для того, щоб зрозуміти, наскільки реальними є Ваші шанси отримати омріяну квартиру. Юридична перевірка забудовника — це не формальність, а спосіб оцінити, наскільки безпечними є Ваші інвестиції. Від того, чи має забудовник належні права на земельну ділянку, чи відповідають дозвільні документи вимогам законодавства та чи відсутні істотні юридичні порушення, безпосередньо залежить, чи буде будинок добудований і введений в експлуатацію, чи отримає інвестор право власності на свої квадратні метри, а не лише право вимагати повернення коштів через суд.
КОНСУЛЬТАЦІЯ
Наші спеціалісти нададуть професійну консультацію.
В залежності від зазначеної мети придбання житла вирізняються й два типи клієнтів: клієнти-інвестори (бізнесмени) і клієнти-покупці (які придбають для себе).
Перші готові йти на певні ризики при виборі об’єкта інвестування, оскільки низька ціна на старті продажів робить цей інвестиційний об’єкт дуже вигідним.
Другі більш обачні, оскільки це, можливо, єдина велика угода в житті, єдине житло, тому прийняти правильне виважене рішення життєво важливо. Тому в деякому сенсі, можливо, таким клієнтам треба ще раз подумати про придбання житла на вторинному ринку. Цей ринок має інші ризики, проте хоча б об’єкт права власності вже існує та підтверджений документами та визнаний державою шляхом реєстрації в Єдиному державному реєстрі.
Які документи забудовника потрібно перевірити
Юридична перевірка не обмежується одним або двома документами. Вона передбачає комплексний аналіз усіх підстав, які дають забудовнику право здійснювати будівництво та залучати кошти інвесторів.
Вивчення юридичних аспектів забудовника або об’єкта будівництва вимагає швидкого аналізу багатьох критеріїв, за якими Ви зможете визначити для себе прийнятність рішення про інвестування в житло на первинному ринку. Серед таких критеріїв, зокрема, є:
Вивчення (правовий аудит) об’єкту з точки зору документації:
▪ Вивчення прав на земельну ділянку;
▪ Вивчення дозвільної документації на будівництво;
▪ Вивчення договорів про спільну діяльність між власником землі та замовником (девелопером);
▪ Вивчення документів про введення в експлуатацію та присвоєння поштової адреси (у разі наявності);
▪ Аналіз інформації Реєстру будівельної діяльності;
▪ Аналіз інформації Реєстру містобудівних умов та обмежень.
Правовий аудит замовника (забудовника), та інших учасників відносин у сфері будівництва та продажу житла:
▪ Аналіз Єдиного державного реєстру судових рішень;
▪ Аналіз сайту Судової влади України;
▪ Перевірка Єдиного реєстру боржників;
▪ Аналіз даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Схеми залучення інвестицій:
▪ Фонди фінансування будівництва;
▪ Фонди операцій з нерухомістю;
▪ Інститути спільного інвестування;
▪ Облігації;
▪ Попередні договори;
▪ Інвестиційні договори;
▪ Договори купівлі-продажу майнових прав;
▪ Договори пайової участі;
▪ Деривативи;
▪ Вступ в кооператив;
▪ Інші схеми.
Документи на землю
Перш за все перевіряється правовий статус земельної ділянки: право власності або користування, її цільове призначення, строк користування, наявність обтяжень, арештів чи судових спорів. Також аналізується, чи відповідає заплановане будівництво цільовому призначенню земельної ділянки.
Дозвільна документація на будівництво
Юрист перевіряє наявність документів, що дають право на виконання будівельних робіт, відповідність класу наслідків об’єкта, а також інформацію про генерального підрядника, проєктну документацію та інших учасників будівництва.
Містобудівні умови та обмеження
Під час перевірки аналізуються містобудівні умови та обмеження, оскільки саме вони визначають допустимі параметри забудови: поверховість, щільність забудови, відступи від меж земельної ділянки та інші вимоги, недотримання яких може стати підставою для виникнення юридичних проблем.
Реєстр будівельної діяльності
Окремо перевіряються відомості у Реєстрі будівельної діяльності, що дозволяє встановити актуальний статус будівництва, наявність дозвільних документів, інформацію про замовника, проєктувальників та інші відомості, які мають значення для безпечного інвестування.
Перевірка компанії-забудовника
Крім документів щодо самого об’єкта, аналізується і компанія-забудовник. Юрист перевіряє відомості з державних реєстрів, судові спори, виконавчі провадження, податковий статус, історію реалізації попередніх проєктів, пов’язаних осіб та репутацію забудовника. Комплексний аналіз дозволяє оцінити не лише юридичний стан компанії, а й ризики, пов’язані з її фінансовою діяльністю.
Перевірка схеми інвестування
Особливу увагу необхідно приділити схемі, за якою здійснюється інвестування. Найбільш прозорою та захищеною сьогодні є модель продажу майбутнього об’єкта нерухомості (МОН), запроваджена законодавством України. Вона передбачає державну реєстрацію спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості та значно підвищує рівень захисту інвестора.
Разом із тим на ринку продовжують використовуватися й інші схеми інвестування: попередні договори, договори купівлі-продажу майнових прав, договори участі у кооперативах, інвестиційні договори та інші конструкції. Кожна з них має власні юридичні особливості та різний рівень захисту інвестора. Саме тому перед підписанням будь-якого договору юрист аналізує його зміст, обсяг прав інвестора, порядок введення об’єкта в експлуатацію та механізми захисту вкладених коштів.
Потрібна консультація юриста з питань оренди житла?
Які ризики може виявити юрист
Юридична перевірка дозволяє своєчасно виявити:
- відсутність або неналежне оформлення прав на земельну ділянку;
- проблеми з дозвільною документацією;
- невідповідність проєкту містобудівним умовам;
- судові спори щодо забудовника або земельної ділянки;
- ризики, пов’язані зі схемою інвестування;
- положення договору, які істотно обмежують права інвестора;
- фінансові або корпоративні ризики забудовника.
Що отримує клієнт після перевірки
За результатами роботи клієнт отримує не просто перелік документів, а професійний юридичний висновок із детальним описом виявлених ризиків та рекомендаціями щодо їх мінімізації. Це дозволяє прийняти виважене рішення про інвестування або своєчасно відмовитися від ризикової угоди.
адвокат з нерухомості
Вартість перевірки документів забудовника
Вартість перевірки забудовника залежить від кількості документів, складності структури будівництва та схеми інвестування.
Орієнтовна ціна юридичної перевірки документів забудовника становить від 5 000 грн. Якщо перевірка потребує аналізу значного обсягу документації або кількох договорів, вартість визначається індивідуально.
Вартість перевірки документів забудовника складає від 5000 грн.
Часті питання
Як перевірити забудовника в Києві?
За допомогою платного доступу до веб-ресурсів адвокат встановлює структуру власності, кінцевих бенефіціарів, перевіряє публікації в ЗМІ щодо забудовника та його власників; перевіряється фінансова звітність компанії за останні кілька років, а також наявність майна у власності; за допомогою відкритих ресурсів ЄДРСР та Судової влади перевіряється наявність судових спорів та їх предмет; також перевіряється Єдиний реєстр боржників тощо.
Загалом методи перевірки забудовника не відрізняються залежно від міста чи регіону.
Чи достатньо перевірити забудовника самостійно через відкриті реєстри?
Ні. Відкриті реєстри містять лише частину інформації та не дозволяють оцінити всі юридичні ризики.
Як перевірити документи забудовника?
Самостійно оцінити законність будівництва досить складно. Юрист перевіряє дозвільну документацію через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ), аналізує права на земельну ділянку, містобудівні умови та обмеження, відомості Реєстру будівельної діяльності. Також для належної перевірки важливо витребувати у забудовника й документи, на підставі яких він залучений у будівництво замовником. Зокрема, важливо дослідити договір між забудовником та замовником будівництва, якщо це різні юридичні особи, адже саме аналіз їхніх правовідносин дозволяє оцінити, чи має забудовник належні повноваження залучати кошти інвесторів та відчужувати майбутні об’єкти нерухомості.
На практиці нерідко трапляються ситуації, коли продаж квартир здійснює одна юридична особа, замовником будівництва є інша, а права на земельну ділянку належать третій. Саме тому юридична перевірка повинна охоплювати не лише окремі документи, а й усю структуру правовідносин між учасниками будівництва.
Що таке ЄДЕССБ і що вона дає покупцеві квартири?
ЄДЕССБ — це Єдина державна електронна система у сфері будівництва, у якій міститься інформація про земельні ділянки, дозвільні документи, містобудівні умови та обмеження, проєктну документацію, учасників будівництва та інші відомості щодо конкретного об’єкта. Перевірка даних у ЄДЕССБ дозволяє своєчасно виявити відсутність необхідних дозволів, невідповідність документів вимогам законодавства або інші ризики, які можуть вплинути на завершення будівництва та оформлення права власності.
Чому важливо перевірити документи забудовника до підписання договору?
Після укладення договору можливості вплинути на його умови або відмовитися від інвестування без фінансових втрат можуть бути суттєво обмежені.
Що таке майбутній об'єкт нерухомості?
Майбутній об’єкт нерухомості — це квартира або інше приміщення, яке ще не введене в експлуатацію, але щодо якого може бути зареєстроване спеціальне майнове право відповідно до законодавства України.
Чи можна замовити перевірку забудовника дистанційно?
Так. Документи можна надати в електронному вигляді, а консультація проводиться особисто або в режимі відеоконференції.